近期在刷微博或者朋友圈，有一条凤凰洲威斯汀五星白金酒店挂牌的消息刷了半屏。为什么不是全屏？因为辐射范围不够。但这个区域在间隔一段时间后又出现在了大家的视野中，包括观爷特意在现场拍照记录这个品牌的尘埃落定，想必商联的业主在这一刻正在得意的笑。
回忆上一次吸引观爷前来拍照还是因为省文化中心待开馆前夕，可惜刚对外试开放就遇到新冠肺炎疫情闭馆，恢复开放之后现场人气并没有达到预期效果，一方面疫情的消退在人心上需要时间，另一方面三馆在全部完善后才能下结论。但无论如何，这里的启幕遇到了一些不测。
观爷曾经说过，一个区域的软配套将决定这里的高度，即使你用不到，放在那里都是好看的。而区域中还有处于上升期的铜锣湾百货和在建的商联COCO商业等等。当然，前者更多依托靠近中心区的地缘优势，后者才是核心区域的未来；省文化中心三馆、省人民医院新院、社保大楼、房管局、不动产登记大楼等等布局在此；TOP1的公立初中师大附中滨江校区，上海外国语学校以及新近投入使用的碟子湖学校也名声雀跃。按道理，这么多项目入驻，区域的关注度和讨论度应该非常高。但事实是相反！实话实说，一般关注凤凰洲的就3个问题比较有流量，1：凤凰洲的学区房；2：二七隧道何时开工；3：以省文化中心为核心的沿江区域。不要说和红谷滩中心去比较，凤凰洲的存在感和“后浪”红角洲、九龙湖对比都是最弱。不过需要肯定的是，进驻该区域的项目实际上并不差，反而很多犹如低调的实干派。凤凰洲最成功之处也确实在于2012年左右对沿江地块启动的预留，提出严格禁止新建住宅，这在赣江西岸沿江区域中属于保留最完整的。目前呈现的星级酒店一条街的规格确实给这个区域带来了一个极具C位感的封面图，白天黑夜都很美。随着这幅画面我们慢慢揭开这个区域的核芯。刚刚我们谈到了区域向好的一面，但是作为今天ZUI真实系列，我们从房价和区域的问题谈一谈片区的状况。也针对计划置业凤凰洲的朋友提供ZUI真实的现场参考。凤凰洲可以归类为老昌北片区，在早期建设中开发的凤凰城项目到现在依然很抢手。但是从城建效果来看，由于开发早，目前呈现的部分不尽人意，特别是靠近英雄大桥的方向。凤凰洲北接经开区可进入开发中的儒乐湖新城，南至红谷滩中心区，规划中的二七隧道未来将经过扬子洲直通老城区。而关于隧道的开工时间一延再延，目前的开工时间暂定为2021年年底。凤凰洲房价整体确实不低，观爷做了最新、最详细的房价地图分解，包含小区成交的历史均价以及近期成交价格等多方面数据，低于均价意味着成交有下行的趋势。同时将部分公配、地铁口的位置标注进来，让你清晰的了解关注的小区是否近地铁。小学初中划片的学校范围也囊括在此，了解当下市场的真实行情，为您的置业提供最佳参考！
当然，二手房的成交数据上仅供参考，因为房源是否装修，包含车位与否均未有体现，价格仅供参考，但是成交量能侧面反映问题！学区中，小学部分以红色字体标注，所对应的红框内即是学区范围；而初中部分为绿色字体标注，绿色边框范围内即是学区范围。
凤凰洲区域的住宅很多都是高低配产品，因此只要有成交我们大多会备注究竟高层还是多层、或者洋房。从最新房价地图来看，锦江路以南，珠江路以北的区域相对来说成交的房源有价有量。商城凤凰印象从4月至5月成交量充足，成交楼层基本以中上楼层为主，价格在19542元/平-20508元/平之间；另一个自带双学区光环的凤凰城小区，按照房龄的年代二手量价的表现都没得说，4月成交11套，成交价格在19180元/平（顶楼）-25033元/平，成交8成左右都是多层户型。初中同属一个校区的绿地外滩公馆和商联中心相对成交量偏弱。不过商联中心由于户型的特殊性，上车门槛很高，房源本身也稀少，今年年后二手表现不突出，不过产品在南昌依然可圈可点。友邦皇家公馆最新成交价和3月相对比略有下滑，成交量转弱。
上图汇总为凤凰洲区域二手房成交低迷的楼盘，类似香逸澜湾、铜锣湾、地铁万科成交价格高，几个盘均属于今年年后仅一套成交，部分今年一套都未成交。属于典型的价高量能低。除部分早期开发的小区二手具有性价比外，仔细看你能发现一个规律，大部分都集中在昌北小学和南昌二中26中校区的范围，该范围的部分次新房如果放在红谷滩都具有一定竞争力，假如它们同样归属于师大附中的学区房，那么在价格和价值上将完胜一些年代盘。反过来也印证在学区的光环下这个区域价格差是拉的最大的，没有之一！再有部分读者此前询问地铁万科与铜锣湾小区哪个价格更高的问题，据我们观察，铜锣湾均价虽然达23414元/平，其中由于个别房源成交拉高均价，高层主流房源成交在两万一二之间，地铁万科相对每平高出几百元。整个区域的大盘非保利高尔夫国际莫属，4月份才开始恢复成交量，但根据一个大盘来看成交量并不算高；该盘高层价格基本在14500元/平左右，根据楼层及户型会产生一定的高低差，局部一楼带院子的除外，二手中会产生一些分化；别墅中联排近期成交很少，根据成交价格看差异非常大，以现场实际情况为准，历史成交从近期一万三千多至两万多的单价情况有多。目前学区处于过渡情况，楼盘中规划新建学校。从上述ZUI真实房价地图可以看出，凤凰洲大多数楼盘有很高的标价，学区房和一般房源相对比差价在区域中最大，而抛开学区属性的盘成交量一下打回原形。房价中包含一些特殊属性，让区域的价值失了真。当然，从格局上看，由于经开区目前的发展现状，凤凰洲的存在感目前未有进一步提升；另一方面凤凰洲的路网决定了自己边缘化的局面。在凤凰洲开发近20年时间里，作为主干道之一的红谷北大道还呈现南北双向断头路，北侧终点为黄河路、南侧与红谷滩中心区路网未对接，车辆依然需要绕行至丰和中大道。明明是一条主干道，却常年车辆稀少。主干道之一的赣江北大道一路向北通行至赣江大桥（黄河路）便戛然而止，整个大气的路面规划未能延伸过去，作为沿赣江的主干道却基本上未能发挥其价值，这是“后浪”红角洲都不存在的问题。反过来说减少了这片沿江区域对沿路人群展示的概率。另外两条主干道碟子湖大道、凤凰北大道也遇到了同样的问题，均在黄河路形成断头，车辆需要继续向北通行只能进入丰和北大道。这些使得区域大多数位置形成闭塞感，路网的通达分流效力减弱，曝光率也就减弱。有些规划随着时间推移可以解决，有些却非常困难，仔细观察会发现，凤凰北大道往南进入红谷滩中心区有非常宽的绿化预留，也显得大气，而进入凤凰洲段却非常窄。目前，这个路口在铜锣湾开业后日渐滞堵，待万科时代广场开业后，车流人流大概率将有增无减，而该片区的凤凰北大道几乎未有任何远期预留，这在一定程度上也影响了整条路网的动线。路网与路网之间通达交汇，形成多种可能，而太多的断头路浇灭了这种可能性。文上阐述了，凤凰洲的学区将一些住宅拉到了很高的价格，而地段位置相对更成熟的位置反而更低。这些是从住宅层面来看；路网导致这个区域陷入半熟状态，看上去房价高企，实际引流有限。当凤凰洲核心位置需要真正从居住时代走向商业商务时代才是更完整的，未来还是要依托这个区域路网的通达能力。除此之外，二七隧道的建成有望打通凤凰洲核心区域的东西向路网，最终还是引流至这个区域的四面八方。因此从长远看，商联规划大型商业也是考量隧道在未来的产生的通达效应。这个区域商业商务价值的提升，住宅的流动性才能更近一步的增强。即使是多校划片时代的来临，对于区域来说依然有满满的加分项。实际上今天观爷将板块观点和楼事房价综合在一起谈问题，也并非在黑凤凰洲区域。而是从这个区域的高企的房价和沿江看上去具有气势的超高群现象，层层剥开，从真实的情况谈谈这个区域的短板与房价之间的关系，对于有置业意向的人群也可以深入现场一一对照参考。聊这些是因为开发近20年的凤凰洲还有太多基本问题没解决，潜在的可能性未能发挥出来。当这些问题能够找到答案，搭配碟子湖公园的启动建设，凤凰洲的价值或许能得到进一步夯实。一起期待更加完整的凤凰洲！